وکالت فروش ملک یک توافق نامه است که به وسیله آن، مالک یک ملک (صاحب ملک) به یک فرد دیگر (وکیل یا نماینده) اختیار می‌دهد تا به نمایندگی از او، ملک را به فروش برساند. این نوع وکالت معمولاً در معاملات خرید و فروش ملک صورت می‌گیرد. در وکالت فروش ملک، اختیارات وکیل یا نماینده حدود خاصی دارد که معمولاً در قرارداد وکالت تعیین می‌شود. در ادامه با مریم جلالی، بهترین وکیل مشهد، ویژگی‌های وکالت فروش ملک را بررسی می‌کنیم.
صفر تا صد آنچه از وکالت فروش ملک باید بدانید
وکالت فروش ملک در اصطلاح حقوقی، به اجازه و اختیاری اشاره دارد که یک فرد (موکل) به فرد دیگری (وکیل) می‌دهد تا به نمایندگی از او، فرآیند فروش دارایی ملکی را انجام دهد. این نوع وکالت، در قانون مدنی به این معنا است که مالک واقعی ملک (موکل) به یک فرد دیگر (وکیل) اجازه می‌دهد تا به نمایندگی از او در تمام مراحل فروش ملک، از جمله بازدید ملک، مذاکره با خریداران و انجام مراحل مورد نیاز برای انتقال مالکیت، عمل کند. این اختیارات و مسئولیت‌ها به عهده وکیل ملکی در مشهد، به عنوان طرف دوم در قرارداد است. مدت اعتبار وکالت فروش ملک نیز یکی از مواردی است که در هنگام تنظیم قرارداد باید مشخص شود. این مدت معمولاً در قرارداد تعیین می‌شود و پیش از انقضاء، وکیل دیگری مجاز به انجام معامله نخواهد بود. برای آشنایی با وکیل ملکی کیست و ویژگی‌های او می‌توانید دیگر مقاله‌های ما را در همین وبسایت مشاهده کنید.
ویژگی‌های وکالت فروش ملک
وکالت فروش در دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود، که یکی از مهم‌ترین و موثرترین عوامل برای تضمین اعتبار وکالت ملک است. این دفاتر به عنوان مراکزی معتبر و قانونی شناخته می‌شوند که اسناد رسمی را صادر و ثبت می‌کنند. سندی که در دفترخانه تنظیم می‌شود، اعتبار بالایی نسبت به اسناد عادی دارد، زیرا تحت نظارت واحد‌های قضایی و مراجع قانونی قرار دارد. برای تنظیم وکالت فروش، سردفتر با احراز هویت دقیق طرفین و گرفتن استعلامات لازم اقدام به صدور وکالت‌نامه می‌نماید. این اقدامات به منظور اطمینان از هویت و صلاحیت طرفین و پیشگیری از هرگونه سوء استفاده و تقلب است. در ادامه برخی از موارد وکالت فروش را بررسی می‌کنیم.
- فروش وکالتی ملک در رهن بانک:
در صورتی که ملکی در رهن بانک قرار داشته باشد، فروشنده ملک (موکل) به خریدار (وکیل) وکالت‌نامه بلاعزل اعطا می‌کند. طبق مفاد وکالت‌نامه، هرگاه اقساط ملک به پایان برسد، ملک از رهن بانک خارج خواهد شد و خریدار می‌تواند سند ملک را نیاز به حضور موکل (فروشنده) به نام خود منتقل کند، بدون اما لازم به ذکر است که اطلاع و رضایت بانک برای انجام چنین معاملاتی ضروری است.
- اختیار وکیل در قبض ثمن:
ماده 665 قانون مدنی کشور بیان می‌کند که (وکالت در بیع، وکالت در قبض ثمن نیست مگر قرینه قطعی دلالت بر آن کند). بنابراین، اگر در متن وکالت‌نامه، عدم اختیار در قبض ثمن ذکر شود، وکیل از اختیار در این مورد محروم خواهد شد. اما اگر در این موضوع سکوت شود و اقرار وکیل صورت گیرد، او در قبض ثمن اختیار خواهد داشت.
- وکالت پس از فوت:
در قراردادهای جایز مانند وکالت، فوت یا جنون هر یک از طرفین اثر دارد. وکالت، به سلامت و اعتبار نیاز دارد و در صورت فوت یا جنون موکل یا وکیل قرارداد فسخ خواهد شد.
شرط ادامه و بقای وکالت پس از فوت
به طور کلی، امکان قید شرط ادامه وکالت پس از فوت وجود دارد؛ اما در صورت وجود شرایط جزایی در قرارداد، امکان ادامه وکالت پس از فوت موکل وجود ندارد. اکثر افراد معتقدند که این شرط قانونی ندارد و وکالت به هر حال با فوت موکل بی‌اعتبار خواهد شد.
- تنظیم وکالت برای پس از فوت
این مورد به وصیت عهدی شباهت دارد و می‌تواند جایگزینی برای وکالت پس از فوت باشد. برای جلوگیری از مشکلات، می‌توانید از عبارت (وکیل در حیات و وصی در ممات) در وکالت‌نامه استفاده کنید.
دلایل اعطای وکالت فروش ملک
وکالت فروش ملک به عنوان یک ابزار حقوقی برای فروش ملک، در برخی موارد به دلایل زیر مورد استفاده قرار می‌گیرد:
1. عدم آمادگی سند ملک: ممکن است مالک به دلیل عدم دریافت سند تفکیکی یا دیگر مسائل مربوط به مالکیت، قادر به انتقال مالکیت به نام خریدار نباشد. در این صورت، وکالت فروش به خریدار اجازه می‌دهد تا به نمایندگی از مالک، مراحل فروش را انجام دهد.
2. رهن ملک: در صورتی که ملک به عنوان رهن به بانک واگذار شده باشد، فروشنده قادر به انتقال سند به نام خریدار نخواهد بود. وکالت فروش ملک موجب می‌شود که خریدار پس از تسویه بدهی‌های وام، مالکیت رسمی را به دست آورد.
3. کوتاه کردن فرآیند انتقال سند: انتقال مالکیت از طریق وکالت فروش می‌تواند فرآیند را سریع‌تر و راحت‌تر کند، زیرا نیاز به حضور همه طرفین در تمامی مراحل کمتر می‌شود.
4. کاهش هزینه‌های انتقال سند: استفاده از وکالت فروش ممکن است هزینه‌های مرتبط با انتقال مالکیت را کاهش دهد، زیرا نیاز به مراجعه مکرر به دفاتر ثبت و هزینه‌های مربوط به آن‌ها را کاهش می‌دهد.
5. گم شدن سند ملک: در صورتی که سند ملک گم شده باشد یا از دست رفته باشد، وکالت فروش می‌تواند به عنوان یک راه‌حل موقتی برای انتقال مالکیت مورد استفاده قرار گیرد.
6. فرار فروشنده از زیر بار مالیات: در برخی موارد، ممکن است فروشنده بخواهد از مسئولیت‌های مالیاتی فرار کند و با انتقال مالکیت از طریق وکالت فروش، این امکان وجود دارد.
این دلایل تنها بخشی از مواردی است که ممکن است برای اعطای وکالت فروش ملک مطرح شود و موارد دیگری نیز وجود دارند که به نیازها و شرایط خاص هر معامله بستگی دارند.
بررسی شرایط وکالت فروش ملک
وکالت فروش ملک، یک قرارداد حقوقی است که فروشنده به خریدار اجازه می‌دهد تا در دفتر ثبت اسناد رسمی سند را به نام خود ثبت کرده و به او اجازه فروش ملک را بدهد. این قرارداد معمولاً شامل شرایط مختلفی است که در زیر به آن‌ها اشاره کردیم:
- اسامی و مشخصات خریدار و فروشنده: شامل نام، شماره شناسنامه، آدرس و اطلاعات تماس طرفین.
- توصیف دقیق ملک مورد معامله: شامل محل واقعیت ملک، مساحت، مشخصات ثبتی از جمله شماره پلاک و شماره سند.
- قیمت پایه تعیین شده برای فروش توسط مالک: مبلغی که فروشنده تمایل دارد برای فروش ملک دریافت کند.
- مبلغ کمیسیون یا دستمزد وکیل: در صورتی که وکیل برای انجام معامله مشغول به کار باشد، مبلغ مشخصی به عنوان کمیسیون یا دستمزد تعیین می‌شود.
- تعهدات طرفین: شامل تعهدات و وظایف هر دو طرف نسبت به انجام معامله و رعایت شرایط قرارداد.
- شرایط فسخ قرارداد: مواردی که در صورت نقض شرایط قرارداد، می‌تواند منجر به فسخ آن شود.
- مدت زمان اعتبار وکالت: مدت زمانی که وکالت فروش ملک اعتبار دارد که معمولاً بین یک تا سه ماه می‌باشد.
- شرایط خاص فروش: ممکن است شرایط خاصی برای فروش از جمله نحوه پرداخت قیمت، شرایط تحویل ملک و دیگر موارد مربوط به معامله تعیین شود.
تکلیف موکل پس از تنظیم وکالت فروش ملک چیست؟
مطابق با ماده 683 قانون مدنی ایران، اگر وکالت موکل به صورت بلاعزل تنظیم شده و در قرارداد وکالت مشخص شده باشد که موکل اختیار عمل در موضوع وکالت را ندارد، موکل تا جایی می‌تواند در موضوع وکالت اقدام دخالت کند که با حقوق قانونی وکیل تعارضی نداشته باشد. به عبارت دیگر، موکل می‌تواند در محدوده وکالت خود، اقداماتی انجام دهد که قانوناً مشکلی نداشته باشد و با حقوق وکیل در تضاد نباشد. اما اگر شخص فروشنده ملکی را بفروشد و در وکالت فروش خود، به خریدار ملک وکالت بلاعزل منتقل کند تا ملک را به صورت رسمی منتقل کند، اما پس از این مراحل، خود فروشنده ملک یعنی موکل، ملک را به شخص سومی منتقل کند، در این صورت مرتکب جرم شده است و عمل او فروش مال غیر به حساب می‌آید.
مدارک لازم برای وکالت فروش ملک
برای تنظیم وکالت نامه در دفترخانه اسناد رسمی، معمولا مدارک زیر نیاز است:
- اسناد هویتی طرفین شامل کارت ملی و شناسنامه
- اصل سند مالکیت ملک یا مبایعه نامه که نشان دهنده مالکیت فروشنده است
- استعلام از اداره ثبت محل ملک
- پایان کار ملک
- مفاصاحساب دارایی
- مفاصاحساب شهرداری
هزینه‌های مرتبط با تنظیم وکالت‌نامه معمولاً با توافق طرفین پرداخت می‌شود. این هزینه ممکن است به صورت مساوی بین طرفین تقسیم شود یا به عهده یکی از طرفین قرار گیرد. فهرست هزینه‌ها هر ساله توسط سازمان ثبت اسناد و املاک به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می‌شود، اما در موارد خاص ممکن است هزینه‌ها متغیر باشند و بر اساس شرایط ملک و معامله تعیین شوند. برای اطلاع از هزینه‌ها و مشاوره با یک وکیل حرفه‌ای، می‌توانید به موسسه حقوقی مریم جلالی مراجعه کنید.
