رهن، یکی از اقسام قراردادهای مالی است که در آن بدهکار مالی به عنوان وثیقه، یک مال یا دارایی را به دیگری، یعنی طلبکار واگذار می‌کند. این وثیقه به منظور تضمین پرداخت بدهی یا دین به طلبکار استفاده می‌شود، به گونه‌ای که در صورت عدم پرداخت بدهی توسط بدهکار، طلبکار حق دارد از مال یا دارایی وثیقه ای، به عنوان تعویض برای مطالبه بدهی خود استفاده نماید. یکی از مباحثی که در حوزه عقد رهن مطرح می‌شود، مفهوم و موارد فک رهن است که حضور وکیل مشهد می‌تواند کمک مهمی برای شما باشد. فک رهن زمانی است که یک قرارداد رهن به اتمام می‌رسد و مال وثیقه ای که به عنوان تضمین برای پرداخت بدهی مورد استفاده قرار گرفته بود، به مالکیت اصلی خود باز می‌گردد. در این مقاله با وبسایت مریم جلالی به عنوان وکیل ملکی در مشهد، سوال فک رهن چیست را مورد بررسی و بحث قرار می‌دهیم. با ما همراه باشید.
معنای فک رهن چیست؟
فک رهن به وضعیتی اشاره دارد که در آن مالک یا طرف دارایی، به عنوان وثیقه، ملک خود را به یک شخص دیگر، معمولاً بانک، به منظور دریافت وام یا پوشش هزینه‌های دیگر واگذار می‌کند. این وثیقه به عنوان تضمین برای پرداخت بدهی مالک استفاده می‌شود. در برخی موارد، افراد ممکن است ملک خود را به رهن بگذارند تا به دست آوردن وام یا پوشش هزینه‌های خود کمک کند. اما ممکن است به دلیل عدم انجام تعهدات یا دلایل دیگر، مالک قادر نباشد ملک را از رهن آزاد کند. در این صورت، مالک می‌تواند از طریق دادگاه دعاوی ملکی، درخواست فک رهن را ارائه کند. علاوه بر این، در مواردی ممکن است ملک به فرد دیگری واگذار شود، اما تعهدات مربوط به فک رهن در زمان مقرر انجام نشود. در این صورت، فرد مالک یا ذینفع دیگر می‌تواند از طریق دادگاه، شکایتی علیه فردی که به تعهدات خود عمل نکرده، به عنوان الزام به فک رهن، ثبت کند. در کل، فک رهن به وضعیتی اشاره دارد که ملک یا دارایی به عنوان وثیقه، به یک فرد دیگر واگذار شده است ولی به دلیل عدم انجام تعهدات یا دلایل دیگر، مالک یا فرد ذینفع از این وضعیت خارج می‌شود.
معرفی انواع دعاوی فک رهن
به علت افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و نیاز به تأمین مالی برای پروژه‌های مسکن، مالکان یا سازندگان معمولاً به دنبال دریافت وام از بانک‌ها یا موسسات مالی می‌باشند. در این میان، فکر کردن به مفهوم رهن و وام‌دهی بانکی امری طبیعی است. اما در برخی مواقع، پیچیدگی‌هایی ممکن است پیش بیاید که موجب ایجاد دعاوی حقوقی بین طرفین شود، که معمولاً به عنوان دعاوی فک رهن شناخته می‌شوند. انواع فک رهن شامل:
1. دعوای فک رهن به صورت مستقل:
در این حالت، شخص رهن‌دهنده یکی از دارایی‌های خود را به یک طرف ثالث، مثل بانک، واگذار می‌کند و تعهد می‌کند که در زمان مشخصی بدهی خود را پرداخت کند. اگر شخص رهن‌دهنده تمام بدهی‌های خود را پرداخت کند، بانک نیز باید وثیقه فک رهن را آزاد کند. اما اگر شخص رهن‌دهنده به پرداخت بدهی خود نپردازد، ممکن است دعوای حقوقی بین او و بانک به وجود بیاید. در این صورت، شخص می‌تواند دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن و پرداخت اجرت المثل ایام عده فک رهن را تنظیم کرده و به مرجع قضایی ارائه دهد.
2. دعوای فک رهن به روش الزام به تنظیم سند رسمی:
این نوع دعاوی معمولاً در مورد سازندگان املاک رخ می‌دهد. در این حالت، سازندگان قبل از فروش ملک، آن را به بانک واگذار می‌کنند و وام می‌گیرند. سپس با تنظیم قولنامه، ملک را به خریدار منتقل می‌کنند و تعهد می‌کنند که در زمان مقرر، به همراه فک رهن، سند رسمی را به نام خریدار تنظیم کنند.
آشنایی با مراحل فک رهن
این مراحل معمولاً در فرآیند فک رهن انجام می‌شود، اما ممکن است بسته به شرایط خاص و قوانین محلی، مراحلی دیگر هم وارد فرآیند شوند.
1. تخلیه مالکیت: این مرحله شامل انتقال مالکیت موقت یا دائمی املاک از مالک قبلی به بانک یا شرکت مالی می‌باشد. این انتقال معمولاً با امضای یک توافقنامه انجام می‌شود که در آن شرایط مربوط به وام و فک رهن تعیین می‌شود.
2. انجام اجرای قضایی: پس از تخلیه مالکیت، ممکن است اجرای قضایی برای اخذ وام و اقدامات لازم به عمل آید. این اقدامات شامل اجرای تعهدات مالی شخص به بانک یا شرکت مالی است.
3. تنظیم سند رسمی: در این مرحله، پس از انجام اجرای قضایی و اطمینان از پرداخت بدهی‌ها توسط مالک فعلی یا مالکان جدید، سند رسمی تنظیم می‌شود. این سند معمولاً به عنوان وثیقه برای مبالغ وام‌دهی استفاده می‌شود و بانک یا شرکت مالی اجازه می‌دهد تا زمانی که مبالغ معینی پرداخت شود ملک را در اختیار داشته باشد.
مدارک لازم جهت ارائه الزام به فک رهن در دادگاه
مدارک لازم جهت ارائه الزام به فک رهن در دادگاه شامل موارد زیر می‌شود. با ارائه این مدارک و اطلاعات، دادگاه می‌تواند موارد مختلف مربوط به الزام به فک رهن را بررسی کرده و تصمیم‌گیری لازم را انجام دهد.
1. مدارک شناسایی: ارائه مدارک شناسایی مالک یا مالکان ملک مورد نظر به منظور تایید هویت آن‌ها.
2. قرارداد رهن: ارائه قرارداد رسمی رهن بین مالک یا مالکان ملک و بانک یا شرکت مالی که شرایط و جزئیات فک رهن را شامل می‌شود.
3. مدارک مستند مبنی بر پرداخت دیون: ارائه مدارکی که نشان دهنده پرداخت بدهی‌ها و اقساط مربوط به فک رهن توسط مالک یا مالکان است.
4. درخواست جلب نظر کارشناسی و استعلام: ارائه درخواست برای انجام نظر کارشناسی برای ارزیابی ارزش ملک و همچنین درخواست برای اخذ اطلاعات استعلامی از سوابق ملک و مالکان آن.
5. تحقیقات و استشهاد محلی: ارائه اطلاعات و مدارک مربوط به وضعیت ملک و منطقه محل واقع آن، ارزش بازاری ملک و دیگر موارد مرتبط با تصمیم‌گیری دادگاه.
6. شهادت شهود و مطلعین و سوگند در صورت لزوم: ارائه شهادت‌ها و اطلاعات از مطلعین مربوط به شرایط ملک و عملکرد مالی مالک یا مالکان.
7. سایر دلایل و مستندات لازم: ارائه هر گونه مستندات دیگر که ممکن است برای ثابت کردن موارد مرتبط با الزام به فک رهن و تصمیم‌گیری دادگاه لازم باشد.
هزینه فک رهن چقدر است؟
هزینه فک رهن به عوامل مختلفی بستگی دارد و می‌تواند متغیر باشد. در اینجا برخی از عواملی که بر هزینه فک رهن تأثیر می‌گذارند را بررسی می‌کنیم:
1. میزان وام یا مبلغ رهن:
میزان وام یا مبلغ رهن که از طرف بانک یا موسسه مالی دریافت می‌شود، تاثیر مستقیمی بر هزینه فک رهن دارد. هر چه میزان وام یا مبلغ رهن بیشتر باشد، هزینه فک رهن نیز بیشتر خواهد بود.
2. نرخ سود و شرایط وام:
نرخ سود و شرایط وام تعیین کننده دیگری برای هزینه فک رهن است. نرخ سود بالا می‌تواند باعث افزایش هزینه فک رهن شود، در حالی که شرایط وام مثل مدت بازپرداخت، نوع تسویه (اقساط ماهانه یا یکجا) و موارد مشابه نیز تأثیرگذار خواهند بود.
3. هزینه‌های مربوط به بررسی و ارزیابی ملک:
برای انجام بررسی‌های فنی و ارزیابی ارزش ملک، هزینه‌هایی مانند هزینه کارشناسی و نظر کارشناسی می‌تواند پرداخت شود. این هزینه‌ها معمولاً به عواملی مثل اندازه و نوع ملک، موقعیت جغرافیایی و تقاضای بازار بستگی دارد.
4. هزینه‌های مربوط به معامله و قرارداد:
هزینه‌هایی مثل هزینه‌های حقوقی، ثبت اسناد، مالیات و دیگر هزینه‌های مربوط به معامله و قرارداد نیز باید در نظر گرفته شود. این هزینه‌ها ممکن است متغیر بوده و بستگی به شرایط معامله و محل قانونی داشته باشند.
5. سایر هزینه‌ها و عوامل مرتبط:
عوامل دیگری مانند وضعیت بازار ملک، هزینه‌های نگهداری ملک و سایر هزینه‌های مرتبط با انتقال مالکیت و تسویه معامله نیز می‌تواند بر هزینه فک رهن تأثیرگذار باشد.
به طور کلی، هزینه فک رهن ترکیبی از این عوامل است و می‌تواند بسیار متغیر باشد. بهتر است قبل از شروع هرگونه معامله، با مشاوره از متخصصان مالی و حقوقی، هزینه‌های مرتبط را به دقت بررسی کنید.
بررسی امکان خرید و فروش ملکی که فک رهن نشده
واژه ملک وام دار به معنای آن است که ملک مورد نظر با وامی خریداری شده است و هنوز هم در رهن بانک قرار دارد. در این حالت، مبلغ وام به عنوان بخشی از قیمت ملک در نظر گرفته می‌شود و از مبلغ کل معامله کسر می‌شود. اما به دلیل اینکه ملک فک رهن نشده است، سند ملک به نام خریدار جدید نمی‌تواند صادر شود. معمولاً در چنین مواردی، معامله از طریق وکالت و به صورت قولنامه‌ای انجام می‌شود. در این صورت، فروشنده یک وکالت به خریدار می‌دهد تا زمانی که اقساط وام تسویه شود، خریدار قادر به ثبت ملک به نام خود نباشد. این نوع معاملات ممکن است دچار مشکلات و دردسرهای حقوقی شود، زیرا فروشنده ممکن است ملک را به چندین نفر به طور همزمان به صورت قولنامه ای بفروشد و از این طریق اقدام به کلاهبرداری کند. بنابراین، در صورتی که به فکر خرید یک ملک وام دار هستید، بهتر است از مشاوره حقوقی و حرفه‌ای استفاده کنید تا از ورود به معاملات مشکوک و دردسرساز خودداری کنید.
دادگاه رسیدگی به دعاوی فک رهن
رسیدگی به دعاوی الزام به فک رهن در اصل صلاحیت دادگاه‌های عمومی حقوقی را می‌طلبد. اما اگر قیمت مال مورد رهن کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، مسئله به صورت استثنائی و براساس ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی، به شورای حل اختلاف صالح برای رسیدگی ارجاع می‌شود. اما باید توجه داشت که از نظر محلی، نوع مال مورد اختلاف نیز اهمیت دارد. در صورتی که مال منقول باشد، دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف محل وقوع قرارداد یا محل انجام تعهد برای رسیدگی به این موضوع مناسب خواهد بود. در نتیجه، صلاحیت دادگاه یا شورای حل اختلاف برای رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن با توجه به موارد ذکر شده مشخص می‌شود و این مسئله باید با دقت و با توجه به شرایط هر پرونده بررسی شود.
