در هر معامله مرتبط با ملک از اجاره تا خرید و فروش، امضای قرارداد به معنای نهایی بودن معامله نیست و تا آخرین لحظات قبل از امضای قرارداد، امکان دارد مشکلات مرتبط با ملک به روشنی آشکار نشده باشند و این مشکلات ممکن است منجر به فسخ قرارداد شود. همچنین، اتفاقات زنجیره‌ای ممکن است باعث شود که یکی از طرفین چه به دلیل عدم توافق در شرایط قراردادی، چه به دلیل تغییر شرایط اقتصادی یا حتی به دلیل عدم انطباق با انتظارات شخصی و فردی تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد. در این شرایط، مهم است که طرفین با شرایط فسخ قرارداد ملک و حقوق و تعهدات آن آشنا باشند که حضور وکیل مشهد می‌تواند راهنمای آن‌ها باشد. قوانین مربوط به فسخ قرارداد در موارد مختلف ممکن است متفاوت باشند و به این منظور، آگاهی از این مسائل و مشورت با بهترین وکیل ملکی در مشهد می‌تواند در جلوگیری از مشکلات بعدی به شما کمک کند. در این مطلب با وبسایت مریم جلالی، شرایط فسخ قرارداد ملک را بررسی خواهیم کرد.
فسخ قرارداد ملک چیست؟
فسخ قرارداد یک مفهوم حقوقی است که به معنای خاتمه دادن و حذف قراردادی است که بین طرفین انعقاد شده است. برای اطلاع از نکات حقوقی خرید ملک می‌توانید از مریم جلالی کمک بگیرید. حق فسخ قرارداد بر اساس توافق قراردادی یا قوانین مربوطه می‌تواند به طرفین تعلق بگیرد و در صورت بروز شرایط خاص، این حق اجرایی می‌شود.
به طور کلی در قراردادها معمولاً دو نوع قرارداد تفکیک می‌شوند: قرارداد لازم و قرارداد جایز.
- قرارداد لازم آن نوع قرارداد است که طرفین متعهد به اجرای آن هستند و نمی‌توانند به راحتی آن را فسخ کنند مگر با توافق یا شرایط خاص.
- اما در قرارداد جایز، طرفین می‌توانند به تفاهم خود فسخ قرارداد را اعمال کنند بدون اینکه به تعهدات خاصی وابسته باشند.
از مهمترین دلایلی که باعث فسخ یک قرارداد می‌شود می‌توان به عدم انطباق با شرایط اولیه قرارداد، عدم اجرای تعهدات، تغییر شرایط اقتصادی، وجود شرایط خاص یا موارد قانونی اشاره کرد. به عنوان مثال، در قراردادهای اجاره ممکن است شرایط مسکن تغییر کند و یا در قراردادهای فروش، شرایط اولیه توافق شده تغییر کند که این موارد ممکن است به فسخ قرارداد منجر شود. اگر نمی‌دانید قرارداد ملکی چیست، به سایر مقالات ما در همین وب سایت مراجعه کنید.
قوانین فسخ قرارداد ملک
قوانین مربوط به فسخ قرارداد در معاملات ملکی می‌توانند به شکل مختلفی تعریف شوند و بسته به نوع قرارداد و شرایط معامله، متغیر باشند. اما در کل، مواردی که می‌تواند باعث فسخ قرارداد در معاملات ملکی شود عبارتند از:
1. عدم انطباق با شرایط اولیه قرارداد: اگر قرارداد به هر دلیلی از شرایط اولیه موافقت طرفین جدا شود، می‌تواند باعث فسخ قرارداد شود.
2. عدم اجرای تعهدات: در صورتی که یکی از طرفین تعهدات معامله را به صورت صحیح اجرا نکند، طرف دیگر ممکن است حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
3. تغییر شرایط اقتصادی: در برخی مواقع، تغییرات در شرایط اقتصادی می‌تواند باعث تغییر در نیازها و شرایط طرفین شود که ممکن است به فسخ قرارداد منجر شود.
4. وجود شرایط خاص یا موارد قانونی: برخی از موارد قانونی یا شرایط خاص مانند عدم رعایت قوانین مربوط به معاملات ملکی یا وقوع حوادث غیرقابل پیش‌بینی ممکن است حق فسخ قرارداد را برای طرفین فراهم کند.
در هر صورت، اهمیت بخشنامه‌ها و مفاد قرارداد قبل از امضای آن بسیار حیاتی است. بنابراین، طرفین معامله باید به دقت شرایط قرارداد را بررسی کرده و در صورت نیاز، با وکیل یا مشاور حقوقی خود مشورت نمایند تا از ابعاد حقوقی و پیامدهای فسخ قرارداد آگاه شوند و از دست رفتن حقوق خود جلوگیری کنند.
قوانین فسخ قرارداد ملک از طرف خریدار
شرایطی که خریدار می‌تواند برای فسخ قرارداد ملک اقدام کند را در زیر بررسی می‌کنیم. این شرایط به خریدار امکان می‌دهند تا در صورت مواجهه با هر یک از این موارد، از حق فسخ قرارداد استفاده کند و از مشکلات احتمالی ناشی از این موارد، جلوگیری کند.
1. خیار عیب:
اگر ملک ایرادی داشته باشد که فروشنده از قبل آن را اعلام نکرده باشد، خریدار می‌تواند از خیار عیب استفاده کند. به عبارت دیگر، اگر ملک بعد از خرید دچار عیب یا نقصی شود که از قبل به خریدار اعلام نشده بود، خریدار حق دارد قرارداد را فسخ کند.
2. خیار شرط:
اگر فروشنده در زمان تعیین شده در قرارداد برای واگذاری ملک اقدام نکند، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند. به این معنا که اگر فروشنده در مهلت مقرر در قرارداد ملک را تحویل ندهد، خریدار حق دارد قرارداد را باطل کند.
3. عدم تایید فروشنده از طرف ثالث:
در صورتی که پس از خرید و عقد قرارداد، مشخص شود که بخشی از ملک به شخص دیگری تعلق دارد و فروشنده نتواند آن شخص را راضی کند، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند. این حالت به خریدار این امکان را می‌دهد که پول بخشی از ملک که به فروشنده تعلق ندارد را از او پس بگیرد.
4. عدم تطابق با موارد اعلام شده:
اگر پس از خرید مشخص شود که ملک ویژگی‌های اعلام شده را ندارد یا با اطلاعات اعلام شده اختلاف دارد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند. به عبارت دیگر، اگر فروشنده ملک را به صورتی نشان داده باشد و پس از خرید مشخص شود که ملک با ویژگی‌هایی که اعلام شده بود نمی‌تواند همخوانی داشته باشد، خریدار حق دارد قرارداد را باطل کند.
شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف فروشنده
شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف فروشنده نیز به ویژگی‌هایی از قرارداد و رفتار خریدار بستگی دارد. این شرایط شامل موارد زیر می‌شود:
1. عدم انطباق با شرایط قرارداد:
اگر خریدار نسبت به شرایط قرارداد عمل نکند و موارد مشخص شده در قرارداد را اجرا نکند، فروشنده می‌تواند از حق فسخ قرارداد استفاده کند. به عنوان مثال، اگر خریدار مبلغ معینی را در مدت زمان تعیین شده پرداخت نکند یا شرایط دیگری از قرارداد را رعایت نکند، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
2. خیار شرکت:
این شرایط معمولاً در قراردادهای حق و تعهدی وارد می‌شوند. اگر خریدار اظهار کند که قادر به پرداخت مبلغ معین نیست و فروشنده با این اظهار موافقت کند، ممکن است قرارداد با این شرط فسخ شود.
3. اطلاع‌رسانی:
فروشنده موظف است به خریدار اطلاع‌رسانی کند که از حق فسخ قرارداد استفاده می‌کند. این اطلاع‌رسانی باید به شکل یک اظهارنامه یا اطلاع‌رسانی رسمی انجام شود تا حقوق خریدار رعایت شود و وضعیت حقوقی قرارداد مشخص شود.
4. تعیین شرایط فسخ:
فروشنده باید در قرارداد شرایط فسخ را مشخص کند، این شرایط شامل زمان و موارد مشخصی است که در صورت رخ دادن، فسخ قرارداد ممکن است. این شرایط معمولاً در قسمت‌های مخصوصی از قرارداد ذکر می‌شود و باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد.
انواع اختیارات فروشنده و خریدار برای فسخ معاملات ملک
انواع اختیارات فروشنده و خریدار برای فسخ معامله به صورت زیر است. البته در بسیاری از موارد، این اختیارات ممکن است به صورت توافقی در قرارداد مشخص شده و به طرفین اجازه داده شود که در صورت رخ دادن موارد خاص، قرارداد را فسخ کنند.
- خیار غبن: اگر فروشنده به خریدار در مورد ویژگی‌های ملک دروغ بگوید یا اطلاعات اشتباهی ارائه دهد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
- خیار مجلس: اگر قرارداد معامله به صورت متفرق نشده و هنوز در مرحله تصویب نهایی قرار نگرفته باشد، هر یک از طرفین معامله می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.
- خیار شرط: اگر در قرارداد مشخص شده باشد که در صورت رخداد شرط خاصی، هر یک از طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.
- خیار تدلیس: اگر ارزش ملک بیشتر از ارزشی است که به طرفین نشان داده شده باشد و این امر توسط فروشنده نمایش داده شود، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
- خیار تخلف شرط: اگر خریدار تحت شرایط خاصی مال را پرداخت کرده ولی فروشنده نتواند به تعهدات خود عمل کند، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
- خیار عیب: اگر ملک دارای عیب و ایرادی باشد که قبل از خرید اعلام نشده باشد و خریدار این عیب را کشف کند، می‌تواند قرارداد را فسخ کند و یا از فروشنده خواستار تعویض ملک باشد.
مراحل فسخ قرارداد ملک
فرآیند فسخ یک قرارداد ملک ممکن است به دلایل مختلفی صورت بگیرد که طی فرایند خاصی انجام خواهد شد. در ادامه این موارد را بررسی می‌کنیم:
1. اعلام اراده فسخ:
شخصی که قصد فسخ قولنامه را دارد، ابتدا باید درخواست خود را به صورت کتبی اعلام کند. این اعلام درخواست ممکن است با ارسال یک اظهارنامه قضایی از طریق دفاتر خدمات قضایی به طرف مقابل صورت بگیرد.
2. استرداد مال یا وجه:
در صورتی که طرف مقابل درخواست را نادیده بگیرد و از استرداد مال یا وجه خودداری کند، فرد دارای حق فسخ می‌تواند به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه کرده و دادخواست خود را در مورد تایید فسخ قولنامه بر اساس حق فسخ یا خیارات قانونی، تنظیم کند.
3. تقاضای صدور حکم:
در این مرحله، متقاضی توسط قاضی رسیدگی کننده به پرونده، تقاضای صدور حکم در خصوص فسخ قرارداد را ثبت می‌کند. این حکم به عنوان تاییدیه‌ای برای فسخ قرارداد صادر می‌شود.
4. ثبت دادخواست:
برای ثبت دادخواست، ابتدا متقاضی باید حساب کاربری خود را در سامانه ثنای خود تشکیل دهد و سپس دادخواست خود را به صورت الکترونیکی ارسال کند. در صورت امکان، دادخواست باید از قبل تنظیم و ذخیره شده باشد تا در مراجعه حضوری به دفاتر خدمات قضایی تحویل داده شود.
