دستور فروش ملک مشاع چیست؟ با دستور قاضی و بدون در نظر گرفتن رضایت، تمایل یا عدم تمایل صاحبان ملک و صرفا با دستور دادگاه ملک در قالب مزایده به بالاترین پیشنهاد فروخته می‌شود و وجه ناشی از فروش آن به نسبت سهم هر یک از شرکا به آن شریک داده می شود.
با توجه به پیچیدگی و زمان‌بر بودن مراحل قانونی مربوط به این کار، بهتر است از خدمات و تخصص وکیل ملکی مشهد استفاده نمود. با مراجعه به یک وکیل متخصص، شما می‌توانید تمامی مراحل از اخذ گواهی عدم افراز تا ارائه درخواست دستور فروش ملک مشاع و حتی اجرای آن را به وکیل متخصص خود سپرده و از تجربه و تخصص او بهره‌مند شوید. در ادامه، با وبسایت مریم جلالی به عنوان بهترین وکیل در مشهد همراه باشید تا با مراحل انجام این کار آشنا شوید.
در ادامه بیشتر با مفهوم دستور فروش ملک مشاع آشنا خواهیم شد.
هر آنچه باید در مورد دستور فروش ملک مشاع بدانید
زمین یا ملک مشاع، به عنوان یک مال غیر منقول، معمولاً با دو یا چند صاحب با نسبت‌های مشخص در معرض دارندگی قرار می‌گیرد. در واقع، هر یک از صاحبین این ملک، به عنوان مالکی بر کل مال دست دارند. به عبارت دیگر، هر شریک حق دارد برای هر جزء از ملک، به عنوان یک مالک، حق داشته باشد. ممکن است در برخی مواقع، صاحبین ملک مشاع تصمیم به فروش سهم خود در ملک بگیرند. اما باید توجه داشت که فروش یا تقسیم این نوع از ملک، تنها در صورت رضایت همه‌ی شرکا ممکن است. در ابتدا، شریکی که می‌خواهد سهم خود را بفروشد، باید به اداره ثبت مربوطه درخواست تقسیم یا تفکیک ملک مشاع را ارائه دهد. در صورتی که توافقی بین صاحبین بر سر این موضوع به وجود نیاید یا امکان تقسیم ملک مشاع وجود نداشته باشد، یک یا چند شریک می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست دستور فروش ملک مشاع را ارائه دهند.
مریم جلالی به عنوان یکی از بهترین وکلای مشهد در این زمینه به شما کمک خواهد کرد تا به هدف خود دست یابید.
دستور فروش ملک مشاع چیست؟
دستور فروش ملک مشاع، به عنوان یک دستور قضایی، جهت فروش اموالی که چندین شریک دارند و این شرکا نمی‌توانند به صورت مشترک و شراکتی از آن مال بهره‌مند شوند و اختلاف نظر بین آن‌ها وجود دارد، صادر می‌شود. در این دستور، یک یا چند نفر از شرکا در ملک مشترک، تقاضای فروش ملک و دریافت قیمت آن به نسبت سهم هر یک از آن‌ها را از مراجع قضایی مربوطه مطرح می‌کنند. به طور خلاصه، دستور فروش ملک مشاع یک راهکار قانونی است که به شرکای مال امکان می‌دهد در صورتی که به توافق برای فروش ملک نرسیده‌اند، با کمک دادگاه دعاوی ملکی، ملک مشترک را به فروش بگذارند و سپس قیمت فروش را بین خودشان تقسیم کنند.
روش‌های تقسیم ملک مشاع
روش‌های تقسیم ملک مشاع بسته به ویژگی‌های مال و شرایط مختلفی که وجود دارد، متنوع است. این روش‌ها شامل موارد زیر می‌شوند:
1. تقسیم به روش افراز:
در این روش، ملک به‌گونه‌ای تقسیم می‌شود که هر یک از شرکا سهم خود را به صورت دقیق و مساوی دریافت کنند. این روش معمولاً برای مواردی که امکان تقسیم به قسمت‌های مساوی وجود دارد، استفاده می‌شود.
2. تقسیم به روش تعدیل:
در این روش، ارزش مالی اجزای ملک مشاع در نظر گرفته می‌شود و سپس ملک بین شرکا بر اساس ارزش مالی آن تقسیم می‌شود. به عبارت دیگر، اگر اجزای ملک ارزش‌های مختلفی داشته باشند، تقسیم بر اساس ارزش مالی انجام می‌شود.
3. تقسیم به روش رد:
در مواردی که یکی از شرکا سهمی از ملک دریافت می‌کند که ارزش آن کمتر از سهم دیگران است و نمی‌توان آن را به‌طور مساوی تقسیم کرد، از این روش استفاده می‌شود. در این صورت، سایر شرکا باید اختلاف ارزش سهم را جبران کنند تا همه به نسبت مساوی از ملک بهره‌مند شوند.
این روش‌ها با همکاری حقوقی مناسب و در راستای توافقات بین شرکا، امکان تقسیم ملک مشاع را فراهم می‌کنند و از وقوع دعاوی و اختلافات حقوقی جلوگیری می‌کنند.
دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی
در مواردی که یک ملک به‌طور مشترک بین چند شریک تقسیم شده و دارای مالکیت مشترک است، وجود یک سند رسمی مشخص برای مالکیت کل ملک وجود ندارد. به این معنا که مالکیت ملک به صورت مشترک بین افراد است و هر فرد ممکن است برای قسمت خود در مالکیت، اسناد مالکیتی داشته باشد. اما این اسناد معمولاً فاقد اثر خاصی از نظر قانونی هستند و به تنهایی نمی‌توانند به‌عنوان اثبات مالکیت در دادگاهها یا در مواقعی مانند تخلیه ملک مورد استفاده قرار بگیرند. به‌طور کلی، این اسناد مالکیت که در عرف به عنوان سند مالکیت شناخته می‌شوند، به‌عنوان سند رسمی مورد قبول قضایی نیستند و اعتبار حقوقی متناسب با یک سند رسمی را ندارند. برای اثبات مالکیت و انجام امور قانونی مربوط به ملک مشترک، نیاز به رویه‌های حقوقی و دستورهای قضایی مخصوصی است که بر اساس قوانین و مقررات مربوطه اجرا می‌شوند. به عنوان مثال، برای تخلیه ملک مشترک، لازم است که یک دادگاه دستور تخلیه صادر کند و این امر نیازمند ارائه شواهد و مستندات مناسب به دادگاه است.
دستور فروش ملک مشاع چقدر زمان میبرد؟
مدت زمان لازم برای انجام دستور فروش ملک مشاع از زمان ثبت دادخواست تا زمان فروش ملک مشاعی که توسط دادگاه صورت می‌گیرد، به عوامل مختلفی بستگی دارد. این عوامل شامل مواردی مانند پیچیدگی مسائل حقوقی، تعداد شرکا، میزان توافق بین آن‌ها و پیچیدگی روند قانونی مربوط به فروش ملک می‌شود. به‌طور کلی، در صورتی که همه شرکا به طور کامل توافق داشته باشند و هیچ اختلافی وجود نداشته باشد، فرایند فروش ملک مشاع ممکن است به‌سرعت انجام شود. اما اگر مسائل حقوقی پیچیده‌ای وجود داشته باشد یا شرکا نتوانند به توافق برسند، مدت زمان لازم برای انجام این فرآیند بیشتر خواهد شد. به‌طور تقریبی، معمولاً بین 2 تا 6 ماه زمان برای انجام فرآیند فروش ملک مشاع در نظر گرفته می‌شود. اما این مدت زمان ممکن است به میزان متغیری بستگی داشته باشد و در برخی موارد ممکن است بیشتر یا کمتر از این مدت زمان طول بکشد.
دستور فروش ملک مشاع قطعی است؟
در مورد دستور فروش ملک مشاع، باید بگویم که این دستور به شکل قطعی صادر می‌شود. به این دلیل که وقتی شرکا به توافق نمی‌رسند و اختلافات حل نمی‌شود، دادگاه اختیار دارد دستور فروش ملک مشاع را صادر کند. این دستور معمولاً به صورت قطعی صادر می‌شود زیرا اختیارات دادگاه در این زمینه بسیار محدود است و قراردادن امتیازی برای تجدیدنظر یا اعتراض به آن وجود ندارد. بنابراین، هنگامی که دادگاه دستور فروش را صادر می‌کند، این دستور به صورت قطعی و بدون امکان اعتراض اجرا می‌شود. دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز است و در قالب یک رای قضایی صادر نمی‌شود؛ بلکه دادگاه فقط دستور می‌دهد و برای اجرای این دستور و فروش ملک و تقسیم ثمن آن، معمولاً به واحد اجرای احکام مدنی اعمال می‌شود.
مراحل دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش ملک مشاع مراحل خاصی دارد. بررسی مواجه شده در دادگاه و صدور دستور فروش ملک مشاع طبق مراحل فوق انجام می‌شود.
1. تهیه درخواست افراز: ابتدا، یک یا چند شریک مال مشاعی که تمایل به فروش ملک دارند، باید درخواست افراز ملک را تهیه کنند. این درخواست باید به محل ثبتی ملک ارسال شود.
2. بررسی درخواست افراز: واحد ثبتی مسئول بررسی درخواست افراز است. این بررسی شامل بررسی صحت مدارک، مطابقت با قوانین و بررسی نقشه‌های افرازی است.
3. قرار دادن درخواست در دادگاه: اگر درخواست افراز توسط واحد ثبتی قبول شود، طبق قانون، تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض است و هر یک از شرکاء می‌توانند اعتراض خود را به دادگاه اعلام کنند.
4. تصمیم دادگاه: دادگاه محل وقوع ملک مشاع، پس از بررسی اعتراض‌ها و شنیدن طرفین، تصمیم می‌گیرد که آیا درخواست افراز می‌تواند اجرا شود یا خیر.
5. صدور گواهی عدم افراز: اگر افراز ممکن نباشد یا به توافق نرسیده باشند، دادگاه می‌تواند گواهی عدم افراز صادر کند.
6. درخواست دستور فروش: پس از دریافت گواهی عدم افراز، هر یک از مالکین مشاعی می‌توانند از طریق مجمع قضایی درخواست فروش ملک مشاع را بدهند.
7. تهیه و ارسال دادخواست: متقاضی باید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست فروش ملک مشاع را ثبت و ارسال کند.
8. تشکیل پرونده اجرائیه: بعد از تنظیم دادخواست، دستور فروش ملک مشاع بدون نیاز به صدور اجرائیه در دادگاه به واحد اجرای احکام ارسال می‌شود.
9. قیمت‌گذاری و مزایده: پس از تشکیل پرونده اجرائیه، کارشناس رسمی دادگستری قیمت ملک مشاع را مشخص کرده و مزایده برای فروش ملک برگزار می‌شود.
10. تقسیم ثمن فروش: پس از فروش ملک مشاع و کسر هزینه‌های اجرایی و قانونی، مبلغ حاصل از فروش بین شرکاء تقسیم می‌شود.
11. پایان مراحل: با اتمام مزایده و تقسیم ثمن، مراحل دستور فروش ملک مشاع به پایان می‌رسد.
